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西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任。长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究。师从2000年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授。获加州大学伯克利分校经济学博士学位。现任美国得克萨斯农工大学经济系教授(终身性职务)。

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房地产冬天3~5年后来临  

2013-01-29 10:44:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       发表于《第一财经日报》   

 

“ 九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇。然而,“有房家庭”并不意味着没有住房需求,无房家庭并不是构成住房刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(下称“中心”)的首轮调查数据,根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求,发现我国住房刚需已经不再旺盛,房企生产过剩,房产冬天即将来临。

住房需求

住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。

城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求,有房但人房分离家庭的住房需求,以及与长辈同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求,新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。

计算现有家庭的住房需求,我们首先考虑无房家庭的住房需求。根据中心的调查数据,常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。其中,在北京、上海、深圳,户主年龄在35岁以下家庭中,无房家庭的占比更高达40%。

其次,由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭,如进城农民工家庭、“北漂”家庭等,他们也构成了一部分住房的刚性需求。根据中心的数据,仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中,人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房,则11.68%的城镇家庭将需要住房。若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭,则这部分需求为8.8%。

再次,对有房且人房未分离的城市家庭,还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上“被有房”,但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外,有房且人房未分离居民中,有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间,他们需要额外的住房。这部分人离开父母组成新的家庭,相当于5.91%城镇家庭需要住房。

上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%,为6459万套。

计算新增的刚需住房需求,我们首先考虑农民工进城。“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭金融调查数据,2011年外出农民工家庭约4521万户。由此推算,“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。

其次,“十二五”期间,部分居民将年满18周岁,他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求。这部分城市地区家庭约占4%,约为861万套。

最后,“十二五”期间,部分家庭的房屋将被拆迁,这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。根据中心的调查数据,“十一五”期间全国总计拆迁1100万户,若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长,则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户。

综上,在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下,“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套,每年为579万套。需要特别说明的是,此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。

住房供给

住房供给包括拥有多套住房家庭的住房供给以及新增商品房的供给。其中,中心数据显示,城市家庭拥有2套住房的占13%,拥有3套住房的占2.51%。假设拥有多套住房的家庭仅保留1套住房自住,则这部分家庭的住房供给可满足18.02%的城镇地区家庭的住房需求。

在商品房供给方面,2011年末,全国住宅商品房待售面积2.7亿平方米。取2010年城镇地区人均住房面积31.6平方米,城镇家庭户均人口2.88人,则2011年未出售的商品房约297万套。

据此推算,在未考虑老龄化带来的住房供给的情况下,我国城镇地区的房屋供给约为4179万套。

在计算房地产行业产能时,有施工面积、开工面积和竣工面积的区别,差别较大。如果以居于中间的开工面积来计算,2011年中国住宅开工面积为14.6亿平方米。考虑到其中有1000万套小户型保障房,全国2011年新开工住宅总数估计约为1945万套。

房地产行业冬天将临

现有城镇家庭住房刚需为6459万套,而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套,缺口为2280万套。以目前的产能,不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。虽然由于实施了数年房地产调控政策,2011年房屋新开工面积仅较上年增长16.2%,低于2010年41.9%的增幅。

从长期而言,房地产行业主要是满足新增的需求。如前所述,每年新增需求为579万套,只有现在房地产产能的1/3。因此笔者以为,房地产行业的冬天3~5年后就会来临。

根据中心收集的季度回访数据,在2012年前两个季度中,新购住房的城镇家庭分别有75.5%与87.3%已拥有住房。而在排除人房分离家庭以及有子女成年的家庭后,这些新购住房的家庭中仍有50%是基于投资目的买房。这说明,一方面房产调控的效果不如预期,另一方面房产市场的供给过剩正逐步显现。

的确,市场上已经有很强的信号表明房产供给过剩。截至2012年底,未出售的住宅商品房比2011年同比增加27%,达3.65亿平方米,这值得重视。宏观调控所采取的差别化购房策略使得投资性住房需求得以抑制,住房供给超出住房刚性需求的深层供需状况在一定程度上得以展现。

(作者系西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任)

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