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西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任。长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究。师从2000年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授。获加州大学伯克利分校经济学博士学位。现任美国得克萨斯农工大学经济系教授(终身性职务)。

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政府应允许存量小产权房转正   

2014-01-03 13:58:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      政府允许存量小产权房以补缴土地出让金的方式合法上市流通,不仅能为地方财政贡献庞大的收入来源,缓解对土地财政的依赖,而且有利于盘活存量房产,抑制房价,同时还可以大大提高小产权低收入家庭的财富,缩小财富分化,出现业主与政府双赢的局面。 

      2013年11月,在三中全会提出推动农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价后,被视为全国小产权房社区标杆的北京通州太玉园社区的业主论坛沸腾起来,在经历近几年来政府对小产权房清理行动中的一次次神经紧绷后,业主们似乎终于守得产权“转正”的曙光,太玉园迅速出现20天内单套房屋上浮10万的纪录。

  然而,距离三中全会决定公布仅仅7天,两部委发布通知对在建在售小产权房紧急叫停,并要求坚决拆除一批以儆效尤。著名房地产开发商也任志强也宣称“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样”,认定小产权房绝无转正入市的可能。小产权业主们的“转正”之梦顷刻破碎,不久前还炙手可热的太玉园小产权房也乏人问津。

  一方面是市场对小产权房的趋之若鹜以及小产权房业主们对“转正”的强烈期盼,另一方面是相关部委和房地产商对小产权房的坚决打压和抵制,使小产权房“转正”争议纷纭,前路扑朔。然而,根据2013年中国家庭金融调查(CHFS)数据和研究,通过补缴土地出让金的方式允许存量小产权房“转正”不失为值得当前政府着重考虑的上佳选择。

  小产权房的产生通常有着历史与现实的复杂原因。由于没有土地出让金成本,小产权房较商品住宅拥有巨大的价格优势。根据CHFS数据,2012年全国商品房的成交均价为6993元,而同年小产权房成交均价则为2236元,仅为商品房的1/3。在房价高企的年代,游走在法律边缘的小产权房因低廉的价格吸引着许多家庭,交易非常活跃。2012年的小产权房成交面积为1.8万亿平方米,相当于当年商品住宅成交面积的18.3%。目前,小产权房社区在全国范围内已拥有较大规模。CHFS数据显示,在当前全国存量住宅中,已成交的小产权房占比达4.68%。

  小产权房的存在虽然不合相关法规,但类似于北京太玉园的小产权业主家庭已达到全国家庭总量的5%,对小产权房全面强行拆除并不具备可行性。全国工商联也在今年两会期间建言小产权房不可一拆了事,毕竟在大量资源已经投入小产权房建设中的现实条件下,保留存量小产权房更符合建设资源节约型社会的要求,并可以充分发挥小产权房对低收入家庭的住房保障功能。但是,政府一直顾虑小产权房转正对土地财政的影响,因此必须配套进行财税改革,让地方政府走出土地财政的困境。

  而财税改革的难点之一在于税费缴纳方式的确定以及对未来税收流的准确估计。CHFS研究发现,若政府允许小产权房通过补缴土地出让金的形式合法上市流通,不仅可以开辟庞大的税收新来源,而且可以省去征地拆迁的巨额成本支出,减少地方政府对土地财政的依赖。

  根据财政部数据,2012年全国土地出让收入总额达2.89万亿,每平方米商品房需要分摊2934元。但是,其中征地和拆迁成本高昂,地方政府所得到的净收入仅为6261亿元,为总收入的22%。若政府允许小产权房通过补缴当年商品房平均土地出让金的形式合法上市流通,则2012年全国成交的小产权房可以为地方财政贡献5287亿。因政府不需要负担数额庞大的征地与拆迁成本,所获收入可以有效弥补土地出让金净收入的84%。如果现有小产权房补缴2012年土地出让金后全部转正,可为政府贡献4.9万亿。

  另外,小产权房在补缴了每平米2934元土地出让金以后,其均价或达到5170元,与6993元商品房均价相比,仍然具有巨大的价格吸引力。规模庞大的廉价小产权房正式投入市场有利于控制房产价格飞涨的局面。

  因此,允许存量小产权房以补缴土地出让金的方式合法上市流通,不仅能为地方财政贡献庞大的收入来源,缓解对土地财政的依赖,而且有利于盘活存量房产,抑制房价,同时还可以大大提高小产权低收入家庭的财富,缩小财富分化,出现业主与政府双赢的局面。当然,政府同时要防止道德风险,严格控制新的小产权房屋的出现。 

    (首发新浪专栏)

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