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西南财经大学经济与管理研究院院长、中国家庭金融调查与研究中心主任。长期从事应用微观经济学和计量经济学等领域的研究。师从2000年诺贝尔经济学奖获得者丹尼尔·麦克法登教授。获加州大学伯克利分校经济学博士学位。现任美国得克萨斯农工大学经济系教授(终身性职务)。

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取消限贷或将刺激550万套住房需求的释放  

2014-10-11 16:55:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府取消限贷,静态分析或将刺激大约550万套住房需求提前释放。但政策是否真正能够起到作用,在于市场对房价的预期是否会因此而改变。

国庆前夕的930日下午,人民银行和银监会联合发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中引起热议的政策是对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构仍执行首套房贷款。同时,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。这些政策的出台,受到了广泛的关注,市场对其“救市的效果也是众说纷纭。

根据中国家庭金融调查的数据,我们估算,央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放。对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房,实属杯水车薪。

目前,中国城镇地区家庭中68.9%拥有一套住房。这些家庭中,有19.7%既没有负债,同时也计划在未来五年购房。我们预期限贷的解除将直接刺激这部分已有的住房需求提前释放。

在考虑这些家庭是否有能力购房时,我们以家庭金融资产或家庭已有房产能否支付首付款作为标准。当首付比例为6成时,这些有房无贷并同时计划购房城镇家庭中,仅57.8%的家庭能支付首付款,当首付比例降至3层时,这部分需求可实现的比例将上涨至76.3%。据此估算,限贷政策的放松或将直接刺激全国550万套住房需求的释放。其中,一线城市中,在有房无贷并且计划购房的家庭中,可实现的住房需求从58.7%上涨至79.9%,二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%,三四线城市为从50.3%上涨至72.7%。据此推算,一线城市释放的住房需求约为50,二线城市约为200万,三四线城市约为300万套住房需求。

需要指出的是,我们对放松限贷影响的分析是静态的。该政策是否真正能够起到作用,核心在于市场对房价的预期是否会因此而改变。在央行新政策出台之前,我们根据今年第三季度的电话回访,发现市场对房产价格预期不乐观。与今年前两个季度相比,中国家庭在三季度,对股票市场和房产市场的预期出现明显分化,看好股市,看跌房市,其中对市场潜在影响更大的拥有多套房的家庭尤其如此。因此,我们预期后市将存在房市股市的投资替代,房市和股市将会呈现明显的跷跷板效应。央行新政出来以后,对房产价格已经趋近悲观的市场预期会不会因此而改变,值得期待。

政府此次救市房地产,客观上的效果是将房产市场的风险由开发商转至普通老百姓。因此,政府应该反复告知老百姓房产市场的风险,同时大力鼓励二手房交易,取消二手房交易环节的各种税负甚至给予一些优惠政策,让能够并且愿意承担风险的家庭来买单。否则,如果市场继续下行,而政府在此过程中被误解为站在开发商一方推波助澜,老百姓会骂娘的。

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